Tại Điều 3 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ quy định:

“Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này.”

- Tại điểm 1.3 Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định:

“Điều 5. Diện tích đất tính thuế.

Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.

1. Đất ở bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.

13. Đối với đất ở nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà (công trình) mà người nộp thuế đó sử dụng, trong đó:

a) Diện tích nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng là diện tích sàn thực tế sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b) Hệ số phân bổ được xác định như sau:

b1) Trường hợp không có tầng hầm:

Hệ số phân bổ = Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư/Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

b2) Trường hợp có tầng hầm:

Hệ số phân bổ = Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư/(Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (phần trên mặt đất) + 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng).

b3) Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:

Hệ số phân bổ = (0,5 x Diện tích đất trên bề mặt tương ứng với công trình xây dựng dưới mặt đất/Tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới mặt đất).

c) Trường hợp gặp khó khăn khi xác định diện tích đất xây dựng đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét xử lý từng trường hợp cụ thể phù hợp với thực tế tại địa phương”.

Tại Thông tư số 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ:

+ Điểm c5 Khoản 2 Điều 3 quy định:

“Điều 3. Giá tính lệ phí trước bạ

2. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà

c) Một số trường hợp cụ thể áp dụng giá tính lệ phí trước bạ nhà như sau:

c.5) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Hệ số đất phân bổ để tính lệ phí trước bạ nhà chung cư được áp dụng theo hệ số phân bổ của loại nhà chung cư tương ứng theo quy định của pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”.

+ Điểm c Khoản 3 Điều 5 quy định:

“Điều 5. Miễn lệ phí trước bạ

Miễn lệ phí trước bạ thực hiện theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

3. Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng vào các mục đích sau đây:

c) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất), đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng. Các trường hợp này khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kinh doanh cho thuê hoặc tự sử dụng thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất phải nộp lệ phí trước bạ.

Trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc xây dựng nhà để chuyển nhượng thì được miễn nộp lệ phí trước bạ.

Trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng kết cấu hạ tầng, nhà khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kinh doanh cho thuê hoặc tự sử dụng thì phái nộp lệ phí trước bạ.“

Căn cứ quy định nêu trên thì:

- Về diện tích đất thu lệ phí trước bạ

Việc xác định phần diện tích xây dựng nhà để kinh doanh cho thuê và xây dựng khu dịch vụ trong dự án xây dựng tòa nhà nhiều tầng cũng như thu phần diện tích xây dựng nhà để kinh doanh cho thuê trong dự án xây nhà để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê để nộp lệ phí trước bạ thực hiện theo quy định tại điểm c5 Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 301/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính.

- Về truy thu lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ thì tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ. Theo đó, không có cơ sở để truy thu lệ phí trước bạ đối với trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất ở với mục tiêu đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng mà đang xây dựng dở dang chuyển nhượng cho tổ chức khác tiếp tục đầu tư xây dựng nhà.