Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được quy định tại điểm b khoản 1, khoản 2 Điều 194 Luật Đất đai 2013; Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Ngoài ra, vấn đề này còn được quy định tại Điều 48, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Căn cứ vào những quy định nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh đều phải đáp ứng những điều kiện sau:

- Thứ nhất, cả hai loại dự án này muốn chuyển nhượng đều phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai (Căn cứ khoản 1 Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP,  điểm a khoản 2 Điều 194 Luật Đất đai 2013). Cụ thể gồm các điều kiện:

+ Có Giấy chứng nhận (Điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản bổ sung thêm là: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”),

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án (điểm c khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn bổ sung thêm quy định: “không bị kê biên để …. để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”);

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

- Thứ hai, dự án chuyển nhượng còn phải thỏa mãn các điều kiện khác được quy định tại khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể:

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

+ Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

+ Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

- Thứ ba, theo khoản 3 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, “việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản”.

- Về điểm khác nhau trong quy định về điều kiện chuyển nhượng các dự án này:

+ Thứ nhất, đối với dự án xây dựng nhà ở để kinh doanh, pháp luật quy định chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án, còn đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để kinh doanh, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng toàn bộ dự án (Căn cứ điểm b khoản 1, khoản 2 Điều 194 Luật Đất đai 2013).

+ Thứ hai, đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, pháp luật còn quy định thêm điều kiện: “phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt” (điểm b khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).

+ Thứ ba, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, pháp luật quy định rõ: “Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)” (theo khoản 2 Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai).

Đối với việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, khoản 2 Điều 194 Luật Đất đai cũng như Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không đề cập đến điều kiện này. Tuy nhiên, cần lưu ý, theo quy định tại khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận “sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật” trừ trường hợp thuộc đối tượng không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Đồng thời, khoản 2 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định: “Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này”.